Слайд 2
Описание объекта недвижимости
Проект - универсальный спортивно-оздоровительный комплекс на
3000 мест.
• Габариты здания в осях 95,240х95,240
Функциональное назначение помещений:
1 этаж - тренажёрный зал(548,8 м2), бильярдная с буфетом(302,4 м2) и спортивный зал(2461,76 м2).
2 этаж- тренажёрный зал(1181,08 м2), кафе(786,94 м2), конференц-зал(266,08 м2).
Высота здания 22,2 м.
Площадь застройки 6737 кв.м.
Площадь участка 5,8 га
Здание имеет правильную форму в плане. Основной корпус в виде вписанного многоугольника, посередине здания возвышается крыша арены.
Общая высота здания от уровня чистого пола первого этажа – 22,2 м. Высота двухэтажной части – 9.92 м.
Высота типового этажа корпуса – 4.5 м.
Высота технического этажа – 4.5 м.
Высота купола – 12.2 м
Основные технико-экономические показатели генерального плана
- площадь участка 58872 м² - 100%
- площадь застройки 8925 м² - 15,16%
- площадь озеленения 33924 м² - 57,62%
- площадь покрытий 16023 м² - 27,22%
Конструктивные решения
Фундамент – монолитная железобетонная плита толщиной 1000мм;
Стены подвала – монолитные железобетонные толщиной 600мм;
Колонны – монолитные железобетонные прямоугольного сечения, размерами 400х800мм;
Перекрытия – безригельные монолитные железобетонные, толщиной 200мм;
Слайд 6
Маркетинговый анализ рынка недвижимости г.Краснодар
Слайд 7
Среднее значение цены продажи кв.м. нежилых помещений в
наиболее привлекательных районах для строительства спортивного комплекса г.Краснодар
Слайд 8
Доля предложений о продаже нежилых помещений
Слайд 9
Изменение цены продажи 1 кв.м. по типам недвижимости
Слайд 12
Данные о ставках арендной платы в месяц за
м2 объекта
Слайд 14
Расположение конкурентов
Объект
Кубань
Динамо
Олимп
O.Fitness
КГУФКСТ
Слайд 15
Социально-экономический анализ вариантов участков застройки
В результате поиска участка
в городе Краснодаре для строительства спортивного комплекса предложено три
варианта размещения.
ул. Дзержинского
х. Ленина
Витаминкомбинат
Слайд 16
1 вариант, ул. Дзержинского
Площадь з/у 5,9 га, категория
- земли поселений, коммуникации подведены.
Цена: 43,161 млн.р.(73 154р/сот)
+
Наличие спорткомплексов
+ Развитая инфраструктура
- Плохая транспортная доступность;
- Плохо обеспечен общественным транспортом
Слайд 18
2 вариант, х. Ленина
Площадь з/у 6 га, категория
- земли поселений, коммуникации подведены.
Цена: 72 млн.р.(120000 р/сот)
+Возможность расширения и застройки жилой и коммерческой недвижимостью
- Плохая транспортная доступность;
-Плохо обеспечен общественным транспортом
-Удаленность от центра города
Слайд 20
3 вариант, Витаминкомбинат
Площадь з/у 6 га, категория -
земли поселений, коммуникации подведены.
Цена: 42 млн.р.(70000 р/сот)
+ Возможность
расширения и застройки жилой и коммерческой недвижимостью
-Транспортная доступность удовлетворительная;
-Плохо обеспечен общественным транспортом
-Удаленность от центра города
Слайд 22
Расположение участков относительно друг друга
Слайд 24
Выбор местоположения экспертным методом
Слайд 25
Результаты сравнения вариантов размещения(экспертный метод)
Слайд 26
Оценка экологических рисков
Сравнение вариантов расположения объекта строительства проводится
так же с помощью элементов квалиметрического подхода. Для целей
определения наиболее выгодного размещения объекта рассматривается внешнее окружение земельных участков в радиусе 1000 метров с учетом расположения розы ветров и уклона местности.
Слайд 27
В зоне ближайшего окружения земельного участка находится как
жилая( частная и многоэтажная застройка) и общественная( 2х этажная
гостиница, автосалоны, административные здания, спортивный комплекс, магазин) застройка, магистральная улица(Дзержинского), железнодорожный путь, свободные территории и городское кладбище, водоёмы присутствуют. Объекты промышленного назначения отсутствуют. Участок имеет спокойный рельеф.
1 вариант размещения
Слайд 28
В зоне ближайшего окружения земельного участка находится как
жилая( частная и жилые дома 5 этажей), свободные территории,
водоёмы, хоз.корпуса и теплицы, общественная застройка отсутствует. Объекты промышленного назначения отсутствуют. Участок имеет спокойный рельеф. Участок находится около трассы Краснодар – Кропоткин
2 вариант размещения
Слайд 29
В зоне ближайшего окружения земельного участка находится как
жилая( частная и многоэтажная застройка 12, 5 и 2
этажей) и общественная(административные здания, медицинское учреждение, детский сад, магазин, кафе, автосалон, гаражи) застройка, так и свободные территории, водоёмы отсутствуют. Объекты промышленного назначения отсутствуют. Участок имеет спокойный рельеф.
3 вариант размещения
Слайд 32
Вывод
Анализ местоположения показал, что наилучшим местом размещения комплекса
является 1 вариант, но оценка экологических рисков показала, что
этот участок наиболее не благоприятен для строительства, так как воздействие окружающей среды на объект наибольшее. Но к положительным факторам, влияющим на перспективы участка, относятся: спокойный, ровный рельеф, отсутствие нефункциональных зон, ограничений по высоте возводимых зданий и близкое расположение к основным инженерным коммуникациям (газ, вода, электричество, телефонная линия).
Слайд 33
Анализ наиболее эффективного использования
Использование объекта недвижимости должно отвечать
четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию:
-
законодательно разрешенным
- физически возможным
- финансово осуществимым
- иметь максимальную стоимость
Слайд 34
Список вариантов использования земельного участка.
Незастроенный участок:
Слайд 35
Варианты использования
№1. Универсальный спортивно-оздоровительный комплекс(текущий вариант).
№2. Крытые торговые
павильоны
Слайд 36
Этап 1. Соответствие законодательству
Приведенный вариант использования является юридически
законным вариантом эксплуатации объектов.
Этап 2. Физическая возможность
Изменение функционального назначения
целесообразно лишь, в случае если альтернативные варианты более эффективны и как следствие имеют большую стоимость.
Слайд 37
Этап 3. Финансовая осуществимость (экономическая целесообразность)
Слайд 38
Этап 4. Максимальная стоимость
Расчет финансовой эффективности текущего варианта
использования
Слайд 39
Примечание:
1.Для того чтобы найти арендатора, на сдаваемое помещение,
требуется около полутора месяцев. Это время помещение не сдается
в аренду, а значит не приносит доход. Потери будут равны:
1,25/12=13%.
2. Расчет ставки дисконтирования
3.Затраты
Слайд 41
Выбор варианта инвестиционной модели строительства и реализации объекта
недвижимости.
Модель №1
В первом квартале продаются бильярд-бар и кафе (302,4
м2); во втором, тренажерный зал на 1 этаже (548,8 м2); в третьем, кафе на 2 этаже (786,94 м2); в четвертом, тренажерный зал на 2 этаже (1181,08 м2). После окончания строительства сдаем в аренду конференц-зал (266,08 м2) и спортивный зал (2461,76 м2).
Модель №2
В третьем, квартале продаются бильярд-бар и кафе (302,4 м2); в четвертом, кафе на 2 этаже. После окончания строительства сдаем в аренду конференц-зал (266,08 м2) и спортивный зал (2461,76 м2)., и тренажерные залы на 1 (548,8 м2) и 2 этажах (1181,08 м2).
Модель №3
В третьем квартале продается тренажерный зал на 1 этаже (548,8 м2); в четвертом, тренажерный зал на 2 этаже (1181,08 м2).. После окончания строительства сдаем в аренду конференц-зал (266,08 м2) и спортивный зал (2461,76 м2), кафе (786,94 м2) и бильярд-бар (302,4 м2).
Слайд 42
Соотношение распределения доходов и затрат
1модель
2модель
3 модель
